繁荣下的隐忧给国内商业地产“泼冷水”

　　【-通路】没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关调整。

　　如今，国内大型商业地产项目遍地开花，一片繁荣景象。令笔者担忧的是，许多商业项目并没有看上去那么美好，全行业也存在一些弊端。

　　国内商业地产弊端

　　商业地产开发中过分概念炒作行为

　　商业地产商沿袭住宅开发而来的概念炒作行为，其实，对商家的招商基本上不会产生太大影响，各品牌商家或经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。

　　商业地产要价过高

　　许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者，万达曾经就犯过这些错误。大家清楚商业物业是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其中小投资者根本就没有抗风险的能力。

　　商业产权过于多样化

　　多样化产权不利于统一规划和定位，在后期运营中会导致产权分割出现问题。

　　商业与地产脱节

　　不少的商业地产开发商不做科学的前期定位，根本不知道客户在哪里、也不知道客户需求就开发建设了，也不了解当地商业规划、不了解商业发展趋势、不了解不同业态对物业经营条件的要求，总是想当然。比如不少开发商在选址方面就有误区，总认为越是中心越好，其实不同业态对位置需求有很大不同，物业的适用性也一样。

　　购物中心业态规划乱象

　　若选择其中的业态规划环节作为指标，会更明晰地知道行业现状。目前，有的运营商全然不重视业态规划与组合，很多例行公事般地按照纯住宅项目，外包给代理公司，内部不作充分的探讨与评审;还有的公司花巨资聘请全球五大行，以为这样便买了一个“定心丸”!殊不知，所谓的全球五大行，多从事物业管理与策划，准确地说也只是半路出家，并非商业地产科班出身。即便是科班出身，也是“外来和尚”难念咱中国人的“经”!

　　以笔者的经验，凡经营不动产的运营商必须要培养或构建自已的专业、核心运营团队。如果仍旧沿袭住宅地产模式，将各部分均外包，虽然“省事省心到家”，但项目经营潜力、利润回收恐怕也全“省”掉了。这样的商业项目注定要夭折与难产，这并非危言耸听。

　　业内人士都惊叹国内商业地产标杆大连万达的不动产规模，但我们是否认真了解万达2个法宝：第一个就是专业的商管团队;第二就是集酒店与商业的规划设计院。这些才是万达核心优势，才是其成功的奠基石!笔者预估，到今年，大连万达的不动产面积已超过全球不动产老二美国西蒙集团，该集团的出租面积达600万平方米。

　　那么，商业地产的业态规划到底该怎么做呢?

　　在此之前，我们得明确“商业业态”是何方神圣?为什么如此重要?商业业态是指，经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

　　商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下，研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。

　　购物中心业态规划的宏观因素

　　项目当地的经济发展水平

　　购物中心项目发展需要丰富的业种、业态组合，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

　　城市经济发展水平，决定了城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心，必须与城市发展的相吻合，主动顺应城市发展的需要，为城市发展服务，这样才不会与城市的发展脱节。购物中心要生存，必然要适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。

　　在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这势必降低项目的客流量，而扩大了其它地区卖场的市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。

　　城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定程度上改变当地消费者的消费习惯。因此，进行业态规划时，在参考当地消费能力的情况下，可以保持适度超前规划，但不能偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

　　当地的经济发展水平也是业态规划创新的保证。对当地经济发展潜力的充分分析，有利于业态规划的准确定位，并在此基础上进行一些业态的组合创新，形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风、变换业态规划，把握不住市场定位。

　　项目当地的商家资源

　　项目当地的商家资源，在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。

　　在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。目的在于，分析、把握项目当地商业发展情况，为商业经营规划提供依据。一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，计算出各分类项目的比例。

　　在分析市场调研结果基础上，依据项目自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。

　　同时，可以借鉴国内外一些大型商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中，购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30或55：20：25。需要指出的是，“黄金比例”并非绝对，要根椐项目的软硬件等各方面进行灵活地调整。

　　预估所需经营面积时，应把经营类别和商店种类面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。

　　进行面积的预估后，还应根据项目当地情况进行市场需求的核实。目的在于，核实所有规划面积与店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，将对后期招商造成很大困难，同时也脱离了当地实际情况，也会对将来的经营产生不利影响。（-最权威最专业的鞋业资讯中心）